Permuta de Terreno por Área Construída
A permuta de terreno por área construída é uma modalidade imobiliária muito comum e vantajosa, tanto para o dono do terreno quanto para a construtora/incorporadora. Saiba como!
Em termos simples: você entrega o seu terreno e, em troca, recebe unidades (apartamentos, casas ou salas comerciais) que serão construídas naquele mesmo local ou em outro empreendimento.
1. Tipos de Permuta
Existem duas formas principais de estruturar esse negócio:
Permuta Física: É a mais comum. O proprietário do terreno recebe unidades imobiliárias prontas no futuro empreendimento. Por exemplo: você dá o terreno e recebe 3 apartamentos do prédio que será construído ali.
Permuta Financeira: O proprietário recebe um percentual sobre o Valor Geral de Vendas (VGV) das unidades. Conforme a construtora vende os apartamentos, ela repassa uma parte do dinheiro para você.
2. Vantagens e Riscos
Para o Dono do Terreno
Valorização: O valor das unidades prontas costuma ser muito superior ao valor do terreno "cru".
Potencial de Renda: Você pode alugar as unidades recebidas após a conclusão.
Risco: O principal risco é a obra atrasar ou a construtora falir. Por isso, a análise da idoneidade da empresa é crucial.
Para a Construtora
- Fluxo de Caixa: A empresa não precisa desembolsar milhões para comprar o terreno à vista, podendo usar esse capital para acelerar a obra.
3. Cuidados Indispensáveis
Para que a permuta seja segura, alguns passos são fundamentais:
Escritura de Permuta com Torna: Caso os valores não sejam equivalentes (ex: o terreno vale mais que os apartamentos oferecidos), a diferença paga em dinheiro é chamada de "torna".
Cláusula de Retrocesso ou Reversão: Garante que, se a obra não começar em determinado prazo, o terreno volta para o seu nome.
Garantias: Exija que a construtora apresente garantias, como o Patrimônio de Afetação (que separa os bens daquela obra do patrimônio geral da empresa, protegendo contra falências).
Memorial Descritivo: Defina detalhadamente qual será o acabamento das suas unidades (piso, metais, azulejos) para não receber algo de qualidade inferior.
4. Tributação (O Ponto de Atenção)
Na permuta simples (sem dinheiro envolvido), para pessoas físicas, a Receita Federal geralmente entende que não há ganho de capital imediato, pois o custo de aquisição do terreno é transferido para as novas unidades. No entanto, se houver torna (pagamento em dinheiro), haverá tributação proporcional sobre esse valor.
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